王 文

　　物业专项维修资金是房屋的“养老金”，关乎民生福祉。笔者今日从长沙市物业维修资金管理中心了解到，新修改的《长沙市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）目前已获通过，将于近日施行。《办法》对物业专项维修资金的交存、管理和使用作出了新的规定，其中，维修资金交存时间调整到办理商品房预售合同备案前，通过维修资金相关事项的表决比例修改为“双三分之二”业主参与表决并经“双过半”业主同意，应急使用物业维修资金过程中，增加了事中公告环节，《办法》有效提升资金归集，提高了资金使用效率，加强了资金监管。

　　物业专项维修资金是按照国家规定专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造的资金，涉及千家万户。笔者了解到，现行《长沙市物业专项维修资金管理办法》自2013年实施，距今已经9年。为长沙市解决物业共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造，保障广大业主的居住安全，发挥了重要作用。

　　随着长沙市经济社会法制环境的不断发展变化，现行《办法》的有些规范在实施过程中出现了一些不容忽视的问题，如不动产制度改革后归集节点的调整问题、业主意愿不强造成使用难的问题、部分小区维修资金使用完后的续筹问题等，为解决这些问题有必要对现行《办法》进行必要的修改。

　　《办法》结合《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等上位法新规和变化进行修改，根据涉及物业专项维修资金管理的相关行政管理部门职能变化作相应调整。同时，结合简政放权和经济社会发展实际，对应急维修时可组织代修的主体、一次性表决使用物业专项维修资金时有关资金额度等作了调整。近年来，长沙市在物业专项维修资金的交存、使用、管理过程中形成了一些好的经验和做法，通过立法予以固化。《办法》的修改过程中，积极开展了调研，组织召开多次立法讨论会、政府立法基层联系点调研座谈会、专家论证会、市直部门及区县（市）政府征求意见会，广泛听取社会各界的意见，经反复研讨和修改，最终形成了《办法》修改送审稿。

　　缴筹并重，提升归集成效

　　《办法》强化维修资金首期交存。根据《湖南省物业管理条例》第五十三条规定，《办法》第六条将首期物业专项维修资金交存时间由“办理入住手续前”修改为“在办理商品房预售合同备案前或者竣工验收备案前”。此举有利于提高物业专项维修资金首期交存率，也更具操作性。通过加强政策法规宣贯，积极引导业主落实交存维修资金义务。坚决杜绝开发建设单位、物业服务企业代收维修资金现象发生。

　　长沙市将畅通维修资金交存渠道，通过优化交存方式，通过扩大银行网点、设置购房现场交存服务窗口、开设资金线上自助交存功能等方式，进一步优化归集业务流程，实现资金归集“一次办、马上办、网上办”，为购房人提供便捷交存服务。

　　此次修改进一步探索建立维修资金续筹、补建机制。根据《湖南省物业管理条例》第五十三条规定，《办法》第十五条增加“一次性交存”和“随物业管理费逐月交存”两种续交物业专项维修资金的方式。 “随着房产使用年限久远，未来几年，长沙将迎来一波物业专项维修资金续交高峰期”长沙市物业维修资金管理中心相关负责人表示，对于业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%或无维修资金的小区，要采取有效措施，确保补交、续筹工作正常开展。

　　创新机制，提高使用效率

　　专项维修资金使用涉及广大业主利益和多方主体，在专项维修资金使用管理中，最大的难题是“双三分之二表决难”。维修项目需要业主书面签字表决，快则月余，慢则半年以上，规模大的小区则需要更长时间。原始的表决方式、单一的表决手段是制约专项维修资金使用的“拦路虎”。

　　前不久，长沙市物业维修资金新管理信息系统上线运行，新系统新增“电子投票”表决方式，有效破解了传统书面签字表决存在的周期长、效率低、真伪难辨及业主因地域限制难以参与表决等难题。《办法》对业主参与和通过物业专项维修资金相关事项的表决比例进行修改，由以前“双三分之二”业主同意，修改为“双三分之二”业主参与表决并经“双过半”业主同意，有利于形成共同决定。

　　今后，小区排水系统出现故障需要维修，可应急使用物业专项维修资金。《办法》将排水系统出现重大安全隐患以及其他危及公共安全的紧急情形纳入应急使用物业专项维修资金的范围。《办法》还将一次性表决的单项物业维修、更新和改造项目费用由“三万元以下”提高至“五万元以下”，以方便防水、电梯维修、供水供电、消防等应急小额维修资金使用。

　　此外， 该中心将通过简化资金使用流程，落实应急使用制度、探索资金使用新渠道，进一步纾解业主“一事一决”表决难问题，提高物业专项维修资金使用效率。 

　　规范管理，严格资金监管

　　长沙市将进一步加强物业维修资金的监管，规范物业维修资金的管理，确保业主物业维修资金的安全。

　　“此前，小区应急使用物业维修资金维修电梯、外墙漏水等，维修完成后才进行公告”长沙市物业维修资金管理中心相关负责人表示，由业主反映这种“先修后报”的做法引发业主不满。根据基层群众意见，《办法》在应急使用物业维修资金过程中，增加了事中公告环节，以保障业主知情权。公告期间，业主对维修资金使用有异议，可向主管部门反映。

　　以前，小区应急使用物业专项维修资金发起单位和审批单位均为区住房和城乡建设行政主管部门，为了改变主管部门这种既做“裁判员”又做“运动员”的局面。根据市委办公厅、市政府办公厅《关于下放部分市级经济社会管理权限的决定》（长办发〔2014〕4号）规定，《办法》删除区住房和城乡建设行政主管部门对应急维修项目组织代修的内容，今后，小区应急使用物业专项维修资金由街道和乡镇发起，区住房和城乡建设行政主管部门只负责审批。

　　“今后，房屋转让时，不再要求出具物业维修资金缴存纸质证明。”长沙市物业维修资金管理中心相关负责人表示，随着信息化发展，维修资金缴存管理实现了网上查询办理，不用再出具有效证明。《办法》集合实际执行情况，落实市政府“放管服”、“最多跑一次”的有关政策精神，删除“出具有效证明”。《办法》还新增加“所有权人决策”作为物业维修资金管理的基本原则， 充分发挥小区业主主观能动性。《办法》加强物业专项维修资金使用审核，将原《办法》第二十七条的中的“审核”修改为“造价审核”，明确审核人必须具备造价师资质。