汤勇 孙倩

　　“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”这是中央对于房地产业明确的政策导向。

　　虽然我国已建立了世界上最大的住房保障体系，但仍存在一些突出问题：保障性住房覆盖不全面。我国目前新市民数量约3亿，随着城市化进程深入推进，新就业大学生、城市非户籍常住人口等规模不断扩大，这些群体迫切需要政府提供保障性住房支持。保障性住房建设失衡。一些城市存在规划不合理、选址偏远等问题。此外，目前保障性住房建设多强调其经济性和基础保障性，相关的地段、公共设施配套、住房安全质量、创业就业机会等没有引起足够重视，保障对象缺少参与社区治理的途径。鉴于此，应积极构建多层次、广覆盖、可持续的住房保障体系。

　　增加保障性住房数量。坚持以需定建、科学规划。将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，重点聚焦困难群众、新市民和青年人群体住房需求，坚持以需定建，科学确定保障性住房发展年度计划和发展规划，做实项目谋划和储备。

　　依托“三大工程”，夯实基础房源。依托保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施“三大工程”建设，摸排保障性住房建设区位、公共设施、自身条件等情况，分析周边创业就业机会，根据职住均衡原则，真实准确反映本地租售能力并登记在册，确定一批作为基础性保障性住房租售项目进行改造。

　　深化“以购代建”，盘活优质房源。持续深化支持国有企业收购存量商品房用作优质保障性住房，进一步扩大包括法拍房、二手房等在内的保障性住房“以购代建”范围，加快非居住房屋改建为保障房，以有效利用城市现有资源、提高土地和房产的使用效率，增加保障性住房供给。

　　落实配建制度，提升供给的精准性。落实新建住宅项目配建公租房、保障性租赁住房的要求，明确配建保障性住房的建造、分配和销售受政府调控和管理。大力推进企业、园区配套建设保租房，鼓励通过既有房屋改建、改造等方式筹集房源，建设一批面向特定人群需求的宿舍型保租房、保障性住房。

　　保障供给主体多元化。优化保障性住房建设类型。在原有公共租赁住房、保障性租赁住房建设类型上，拓展配租型和配售型保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售，构建“保障性租赁住房—公租房—市场化租赁住房—配售型保障性住房—商品住房”的城市住房供应链条。

　　拓展保障性住房供给主体。进一步加大土地政策支持力度，对国有企业、事业单位依法取得国有建设用地使用权的空置土地，在保持权属不变、满足规划和安全等要求的前提下，可申请建设保障性租赁住房。鼓励和引导国有企事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房，促进城市存量土地的有效利用。

　　赋予供给主体更多自主权。充分赋予各城市房地产市场调控自主权，允许其因城施策，调整住房限购政策或设置普通住宅和非普通住宅标准。允许由政府提供政策支持，社会力量投资公共租赁住房新建、配建、改建、购买、长期租赁等领域。政府或企业可收购市场上的存量商品住房用于配售型或配租型保障性住房。

　　增进对供给主体的金融支持。保障性住房承建和运营企业可通过发行公募基础设施REITs，拓宽资金来源，提升企业规模化、专业化水平。可考虑建立全国性存量住房收购基金，用于收储已建成商品房，并将其转化为保障性住房。

　　提高保障性住房的有效性。细化保障性住房的交房标准。按照绿色、低碳、智能、安全的标准，做好户型设计、配套设施建设、公共服务供给，把保障性住房建设成“好房子”。

　　深入推进保障性住房的配套建设。各城市筹集保障性住房应尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，满足新市民等群体对教育、医疗、体育康乐等公共设施的需求，尽量满足住户的通勤和城市可达需求。

　　加强保障性住房管理。建立城市保障性住房管理信息系统，并与国家、省级住房管理信息系统联网。建立由政府监管、专门企业统一管理、由住户代表监督的小区管理机构，听取住户对配租型、配售型保障性住房管理的意见建议。启动保障性住房数字化试点建设，加快数字技术应用，引导保障性住房进入高质量住房体系、高质量社区体系。

　　【作者分别系湖南省城市经济研究基地首席专家、湖南城市学院教授。本文为湖南省社科基金智库专项重点课题“推进湖南省房地产业健康规范有序发展系列对策研究”（19ZWB63）阶段性成果】