刘惠良 刘红峰

　　核心提示 

　　当前，巩固房地产市场来之不易的稳定向好的势头，必须完善房地产市场费价制度，从居民住房消费端降低负担和成本以释放需求；构建市场供需均衡机制，稳定居民住房消费预期；推进“以旧换新”激活房地产市场交易活力。

　　党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》），对房地产业改革作了重要部署，强调要加快构建房地产发展新模式。9月26日，中共中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”。房地产市场的平稳健康发展事关人民群众的切身利益和经济金融大局。当前形势下，需要坚持辩证思维，“冷”中看“热”，积极施策，促进房地产市场稳中向好，更好地满足人民群众对“好房子”的刚性需求和“好生活”的改善性需求。

　　推进以人为本的新型城镇化，为房地产需求提供潜力

　　目前，我国处在城镇化稳健发展阶段，2023年我国城镇化率为66.16%，湖南仅为61.16%，还有不少人口处于人户分离、“半城镇化”状态，户籍人口城镇化率不足48%。按照国务院2024年7月28日印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（下称《行动计划》）要求，未来5年，我国常住人口城镇化率将提升至70%。因此，我国以人为本的新型城镇化发展所释放的住房需求潜力依然强劲。湖南在未来5年稳步提高城镇化质量和水平，畅通全省农业转移人口城市落户渠道，以进城农民工及其随迁家属为重点、兼顾城市间人口流动，实施新一轮农业转移人口市民化行动，为激活房地产市场稳中向好需求提供源源不断的鲜活动力。

　　当前，湖南房地产市场发展不均衡、不充分的问题依然突出，住房品质与人民群众对美好生活的需要之间仍有差距。以人为本的新型城镇化为人民群众对更舒适的居住空间、更现代化的室内设施、更高质量的建筑品质、更健全的基础设施、更便利的生活配套、更良好的社区服务的“好房子”“好小区”提供个性化、差异化的供给支撑，有力激活成熟和理性的住房潜在需求。

　　完善房地产市场费价制度，为房地产均衡发展注入信心

　　各级政府的职能部门要整合和协同金融、土地、费价等存量商品住房去化的“组合拳”一揽子房地产新政，形成合力、产生乘数效应，提升市场活跃度。

　　一是持续消除传统房地产市场“高负债、高周转、高杠杆”的弊端。加快构建房地产发展供给新模式，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度来减轻房地产企业生产端的风险和负担，加快房地产企业市场信心重塑、走出调整期。

　　二是进一步从居民住房消费端降低负担和成本以释放需求。着力降低个人住房贷款最低首付比例、降低个人住房消费贷款利率、下调各期限品种住房公积金贷款利率，加大人才购房奖补力度，加快探索和制订农民工进城购房补助机制，激活市场需求。

　　三是构建新房、二手房等在内的市场供需均衡机制，稳定居民住房消费预期。新房、二手房是彼此不可分割的统一整体，存在着此消彼长的相互影响，如果出现二手房在成交时偏离费价机制、市场供需关系，呈现出价格过低现象，势必影响新房成交与市场预期。因此，稳定居民住房消费需求，应通过完善房地产市场费价制度均衡二手房成交预期，构建新房、二手房等供给产品同频共振的费价调节机制，为房地产市场均衡发展注入信心。

　　持续开展“以旧换新”，激活房地产市场交易活力

　　“以旧换新”，作为消费品领域常见概念，正在房地产市场逐步落地。前几年出现的新房去化难度较大，一定程度上与改善性需求“买一卖一”流通不畅有关。国家多次强调要促进房地产良性循环，当市场自我循环较困难时，“以旧换新”的悄然兴起成为了促进新房和二手房良性循环、释放购房消费需求的重要举措。近期多地出台“以旧换新”交易细则，“以旧换新”操作从过去的自发试点逐步转变为系统谋划、覆盖面广的重要举措；从规范交易程序、简化交易手续、降低交易费价、防范交易风险等多个维度制订的实施方案，深受市场认可，且有较好的“消化能力”，实实在在地利好二手房买卖，进而有效促进改善性需求释放。

　　“以旧换新”的具体做法通常是国企平台或开发商直接收购旧房，业主售房款专门用于在相应房产项目购买新房。一种是房地产企业联合经纪机构对旧房优先推售，旧房售出后，按流程购买新房；另一种是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。此外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，地方政府给予部分购房补贴和税费优惠，促进购房者“以旧换新”。

　　商品房“以旧换新”政策背后的经济学理论逻辑是，一端促进二手房出让、畅通旧房流通渠道的销售；另一端推动商品房去化，提振人民群众改善性住房的消费，因而引致房地产企业新房去化。在“卖一买一”间实现了市场交易循环，既满足改善性住房需求，也缓解房企库存压力，焕发出房地产市场交易活力。

　　促进定向开发和定向团购，激发房地产市场以价换量的潜能

　　近期，国家加大力度推出激活房地产市场的增量政策，加力推动市场情绪、商业信心和经济活力的稳中向好发展。各地更应主动作为，增信心、促转型、降风险。对已拿土地项目在加强预售资金合规监管的基础上，应全力支持房企合理低成本融资需求，促进房地产企业尊重市场规律、以价换量。鼓励和支持房地产市场的定向开发和定向团购，激发房地产市场走量的潜能。

　　在推动现房销售上下功夫。积极探索现房销售模式，克服期房销售存在产品质量问题多、保交楼风险大等问题。推行“所见即所得、交房即交证”，逐步推动期房销售向现房销售过渡。可根据实际情况适当减免增值税和所得税，并给予一定财政贴息，减轻房地产企业开发成本和负担，避免其将成本转嫁给消费者。

　　在完善生活配套上下功夫。房地产市场当投资购房者退场、自住刚性与改善性客户占主导时，住房更需要满足人们对休闲、教育、人文、健康、养老、商业、智能生活等功能的需求。定向开发和定向团购应当把创造更丰富的生活场景放在突出位置，创造性完善多功能生活配套，树立“好房子”“好邻居”“熟悉人”的高质量住宅品牌。因此，定向开发和定向团购可以在打造社区文化、完善社区服务、提升社区功能的产品品质、服务品质上以价换量、激活潜能，走出一条创新之路。

　　（作者均系湖南汽车工程职业大学产教融合研究院研究员）