位于“重点”学校旁边，购房即带入学指标，这种商品住宅楼盘被市民们称为“学区房”。只要打上“学区房”的印记，房子价位就会比同地段的楼盘要贵一些，卖得也要俏得多——

　　学区房俏销的背后

　　本报记者 奉永成

　　学区格局“绘就”“购房地图”

　　“学区房”，虽然从未得到教育主管部门的认可，但在民间很流行，从某种意义上讲是房地产市场的衍生品。随着教育竞争的日益激烈，许多家长会不惜重金购置教育质量好的小学学区旁的房产。而一些重点中学附近的房产更会受到学生家长的青睐，在学校附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。

　　现在，“学区房”已成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房价普遍高出同地段其他房源的价格，尽管价格不菲，但一直广受关注。

　　在长沙，义务教育阶段实行就近入学的原则，在“就近”的原则下，各重点学校周边便自动形成了学区范围。

　　“尽管教育部门划定的就近入学范围只是为了方便学生入学，但这一范围却成了一些家长的‘购房地图’。”长沙市教育局一位不愿透露姓名的工作人员表示，真正能在市民心中达到学区房标准的楼盘，多为一些知名重点学校周边带入学指标的楼盘。

　　按照这一标准，9月9日上午，记者来到长沙市天心区青园小学和雨花区砂子塘小学周边，打听“学区房”的行情。

　　在离青园小学一站路距离的青园花都小区门口，记者看到一家房产中介挂出该小区的房源信息栏中，着重标明：带青园小学入学指标。但记者详细一问，发现信息栏中带青园小学入学指标的房子已售出，中介工作人员极力推荐附近的另一楼盘，但告诉记者，除不带青园小学入学指标外，价位比青都花园的房子要低400多元一平方米，环境也要好。记者明确表示只对学区房有兴趣后，这位工作人员坦诚地告诉记者，信息栏中挂出的房源只是为了吸引客人，其中一套带入学指标的房源，159平方米，标价100万，事实上这个价位根本买不到带青园小学入学指标的房子，最终的成交价将超出7000元每平方米，而周边其他不带入学指标的楼盘，目前均价为6500元每平方米左右。

　　在雨花区砂子塘小学附近，由于是老城区，周边新开的楼盘并不多，万博汇是其中最醒目的楼盘，而万博汇在规划之初，就已经跟雨花区政府协调好了，由开发商在万博汇小区新建一个校区交付给砂子塘小学，作为砂子塘小学一、二年级的校区，而购买万博汇60平方米以上房子的子女可就近入读砂子塘小学。目前万博汇二手房源每平方米均价已超11000元，一条马路之隔的“三万英尺”楼盘二手房源每平方米均价在9000元左右。“ 这个楼盘业主的子女就近入读的小学并不是砂子塘小学。”李先生是“三万英尺”的业主，今年为了让孩子就读砂子塘小学费尽了心思，而他表哥购买了万博汇的房子，去年孩子入读砂子塘小学，就比他轻松得多。

　　一房难求的幕后“推手”

　　尽管教育主管部门从未承认过“学区房”的概念，但事实上，为了让孩子享受到优质教育资源，市民却认同了“学区房”的价值，开发商也在将这一价值尽可能放大。不少开发商在楼盘推广中，直接将“购房即读名校”作为主打宣传语，“蛊惑”人心。

　　“就近入学的原则，根本目的是方便学生入学，引起房地产市场的变化，并衍生出‘学区房’的概念，并非教育主管部门所愿。”长沙市雨花区教育局一位工作人员告诉记者，在教育行业内，没有“学区房”的说法，只有楼盘配套学校的概念，导致重点学校周边一房难求的真正推手是老百姓对优质教育资源的极端认可，在老百姓的这一心态下，楼盘配套学校又是解决这一问题的唯一办法。

　　以砂子塘小学为例，一些并不在学区范围内的家长想尽办法，将孩子送到该校，导致入学压力巨大，解决的唯一办法是扩班和增加班额人数，不管是扩班还是增加班额人数都将会受到场地的限制，而学校一墙之隔的万博汇楼盘的开建，众多业主的入住，无疑会增加该校的入学压力，如果新建一个学校，会增加财政压力，不建又无法实现就近入学。

　　“在这种情况下，开发商和政府进行协调，由开发商在楼盘周边承建一个新校区，无偿交付给砂子塘小学使用，这样一来既解决了业主子女的入学问题，又为砂子塘小学的扩班提供了场地，还解决了政府财政的压力。”这位工作人员告诉记者，目前这种方式在长沙市很“流行”。

　　不管是楼盘配套的校区还是带入学指标的“学区房”，只要能解决子女就读重点学校，在老百姓看来，这两种说法其实是一脉相承的孪生兄弟。

　　“精明”的房地产开发商，为何在这一件事情上做起了“赔本”买卖?

　　“这其实是一个双赢的办法。”王国庆供职于一家国内知名的房地产公司，有10多年的从业经验，他告诉记者，“学区房”在全国甚至国外都存在，已经形成了很自然的房产经济，其主要作用是方便读书，开发商打“学区房”的概念，也不会做赔本买卖，拥有就读重点学校的指标，房子卖得快一些便于资金回笼，而很多时候房子销售速度会决定一个房产开发公司的生死，同时，房价也会稍高一些，因此，“学区房”已成了开发商眼里的香饽饽。

　　“表面看，开发商免费建了一个学校或交了一笔不菲的教育配套费，实际上，对开发商来说，却是利好。”王国庆透露，还有一种情况是开发商为了房子卖得快些，会专门找教育主管部门以交纳教育配套管理费的方式，将开发的楼盘纳入重点学校的就读范围。

　　在“学区房”的房产经济链中，最初的起点是家长们对优质教育资源的追求，从而导致开发商参与助推“学区房”的概念，同时很多投资者也看到“学区房”的价值，从而拉高了房价，放大了“学区房”的价值。

　　在长沙市明德中学周边，从居家生活角度来讲，这里并不是很方便，记者走访了附近的两个房产中介公司发现，这里的房租价格跟市区韶山南路不相上下，特别是两居室的房子非常抢手，对于这种房源，房产中介会直接在“用途”一栏中备注：适合家长陪读。

　　“学区房”并不是“万能钥匙”

　　为了让孩子能享受到优质教育资源，不输在起跑线上，家长们纷纷购买“学区房”，然而事实上“学区房”并不是“万能钥匙”，一旦把握不好就会弄巧成拙，甚至会出现“鸡飞蛋打”的情况。

　　“名校虽好，但不一定适合自己的孩子。”雨花区教育局工作人员告诉记者，每一所成名的学校都有自己的办学特色，这种特色只有符合了孩子的特长或者发展方向，这所名校才有价值，不适合孩子的学校，只会给你的孩子增加负担。

　　而在具体操作中，还有几个方面是必须要注意的，尽早落户是关键。上述工作人员告诉记者，孩子入学必须要求带户口本，如果购买了学区内的房子，但是落户不及时，或落户过程中遇到麻烦，同样也会被学校拒之门外。

　　对于二手房买卖中落户的问题，王国庆特别提醒，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。

　　“在落户之后，还要详细了解政策规定。”雨花区教育局的工作人员告诉记者，即使是在同一个城市，各个区县对“就近入学”规定也有所不同，因此对于“学区房”的购房者来说，在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。同时，还要注意片区的调整范围， 因为受生源人数的影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，这样势必会影响到有就近入学需求的购房者，如果提前“打埋伏”所选择的区位不准，很有可能会面临“放空炮”的尴尬情形。

　　王国庆根据自己的从业经验，特别提醒：有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并不意味着就能进入该学校就读。

　　“目前市场上有些楼盘为了配合销售，纷纷将附近所有学校统统放进自己的楼盘宣传书中来，并宣称自身为‘学区房’，事实上楼盘能否划入学校的招生范围，开发商心里并没有底，这需事先了解清楚，知道学区的划分范围。”王国庆说，对于少数与名校距离很近，但并不是其招生范围内的“山寨学区房”，则一定要当心。