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2019年10月15日 星期二
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观三湘巨变 看金茂力量
金茂湖湘启示录:科学至上释放“城市能量”

    梅溪湖国际新城全景。

    10月13日8时8分,一辆标有中国金茂logo和城市运营商理想的高铁列车,从长沙南站准时发车,飞驰在湖湘大地上。崭新而流畅的高铁车身,不仅是一道亮丽的风景线,也展现了中国金茂在三湘热土的奔竞之心和宏伟蓝图。

    梅溪湖国际新城喷泉之夜。

    梅溪湖国际新城实景。

    (本版图片由金茂投资(长沙)有限公司提供)

     那么,到底是谁,用了什么样的城市运营“魔式”,让梅溪湖在短短8年时间里,一举从一片“葡萄园”变成一座“国际化新城”?

    “致力于成为中国领先城市运营商”的金茂在梅溪湖的“湖湘出场”,又是如何踏在长沙这座城市最铿锵的发展鼓点上? 

     中国金茂

    中国城市运营专家

    在中国房地产发展波澜壮阔的企业史上,中国金茂走出了一条完全不一样的道路。 2019年8月28日,中国金茂在香港发布了2019中期业绩报告数据显示,今年前8个月,合同签约金额和合同回款金额均已突破1000亿。业界认为,中国金茂稳健增长的背后强劲动力,来自清晰的企业定位:“城市运营商”。

    城市运营商逻辑和传统的房地产开发商有着本质不同:前者对企业的综合实力要求更高,企业承担的职能更多,项目开发周期也更长,项目运营成功后也能产生更大的社会效益。2015年,中国金茂明确了城市运营商的战略定位。无论是在上海打造的亚洲最大绿色商办建筑楼群金茂星外滩,还是长沙城市发展最具活力的新中心梅溪湖国际新城,抑或是代表新时代高端度假休闲生活方式趋势的“丽江第三镇”——金茂丽江谷镇,中国金茂以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的城市运营作品,都在为中国城市发展打造着榜样工程。同时,逐步成熟的城市运营模式也赋予了中国金茂新的动能和增长极。

    中国金茂的城市运营实力有目共睹,在今年4月的第六届中国产业园区创新发展高峰论坛上,中国金茂获得了“中国领先城市运营商”称号。而在此之前,中国金茂已获得“产城运营商TOP30 产城运营商创新奖”、“城市运营领军企业”以及“中国城市运营商TOP10 第一名”等荣誉。

    中国金茂将不断扩大城市运营项目的占比,使其未来在公司储备增加值中占到主导地位。中国金茂总裁李从瑞曾表示:“我们预期到2021年以后,金茂60%的新增土地储备来自城市运营。”城市运营是一项有起点、没有终点的事业。中国金茂坚持做城市运营,“看重的是至少未来五到十年的价值”。在中国金茂看来,只有建设多业态、多配套、产城融合的城市,才能实现城市的持续运营和发展。

    城市运营,显然是中国金茂与中国城市共生长的“成长密码”。那么,在城市运营上,中国金茂是如何深耕梅溪湖国际新城的?

     六大基因

    释放城市未来生命力

    正如来过梅溪湖国际新城的众多考察团的集中印象,中国金茂片区开发综合实力有目共睹。用一座新城,实实在在“为城市带来新活力、为企业创造新机遇、为人民营造了新生活方式”背后,是一家责任央企对“城市发展”时代使命的把握和对“城市运营”的探索、践行,在湖湘大地一隅,创造出的中国样本。

    因为金茂,所以梅溪。金茂缘何能成为品质城市引领者?梅溪湖成为中国城市运营超级IP的密码又是什么?

    我们认为,在梅溪湖国际新城实践中,形成的金茂城市运营六大独有价值内核“规划、资本、产业、运营、协同、品牌”居功至伟,正是这六大基因,助力梅溪湖在时代趋势上战略先行,建成未来城市样本,促进城市的升级转型。

    1.规划基因

    中国金茂城市运营团队携手政府以及KPF、阿特金斯、Aecom、波士顿等国际顶尖规划专家,先后完成梅溪湖一期规划优化,梅溪湖二期产业定位及概念规划。

    在一期规划优化过程中,基于政府提出的功能定位、总开发强度、城市空间形态、湖泊面积、绿地面积、骨架路网六不变原则下,金茂以区域价值最大化为规划思路,同时兼顾项目的可持续性发展,注重地标及城市空间形象打造,以及多元业态、混合功能的开发,对梅溪湖功能布局、用地指标、开放空间等多个方面进行了优化,实现了政府与企业双赢局面,奠定了梅溪湖高品质、国际化的发展基础。

    中国金茂还联合德国HPP、深规院,以“森林入城、中轴引领、产城融合”的先进规划理念,系统化地完成了整个“梅溪湖二期控制性详细规划”,综合考虑了城市功能分区、环境与建筑协调、交通规划布局、产居比与开发单元导控等核心要素。并主导美国波士顿完成“梅溪湖二期产业发展规划”, 创新城-人-产”的发展模式, 结合宏观趋势、禀赋基础、上位规划,确定了产业体系、产业布局以及产业发展路径,指引梅溪湖走向更长远的发展。

    在梅溪湖国际新城,金茂以前瞻性的视野、专业化的团队、落地性的能力,坚持规划引领城市建设发展。

    2.资本基因

    三军未动,粮草先行。在地产行业融资环境紧张的大背景下,梅溪湖国际新城启动建设之初,横亘在中国金茂面前的,首先是一道资金难题。

    而恰恰在梅溪湖,金茂让一道行业普遍的“难题”,变成一个具备启示性的“答案”。一方面,金茂依托中化集团央企背景,搭建了一个完善的资本平台架构:在境外,拥有中国金茂和金茂酒店两个上市公募平台;在境内,旗下金茂资本是公司在私募领域的重要资本平台。因此,凭借央企背景、香港上市公司和金茂资本三大融资平台,金茂占据了“融资成本低、融资渠道广、资金规模大、基金种类多”四大资金优势。另一方面,梅溪湖项目自身亦大力构建资金解决方案:充分运用央企身份享受国家政策性资金支持,同时与多家实力投资商洽谈合作,引入战略性投资企业,与商业银行、信托公司、地产基金等各类金融机构探索融资可能等,打通梅溪湖资金渠道。

    在“金茂资本优势”、“梅溪湖资金渠道”双重后盾下,中国金茂先后斥资600亿,完成片区一级开发以及引领性项目建设,带动片区高速、高质发展,为梅溪湖 “城市副中心”的价值兑现实力护航。

    3.产业基因

    首先,金茂在梅溪湖创新性实践了以人为本的“城-人-产”独特模式,其核心在于“以城聚人、以城促产”,坚持以“品质高、环境佳、配套优、活力强”的高品质城市打造,吸引“高素质、高知识、高视野、高需求”的人才,促进“科技引领、创新活跃、知识密集、协作频繁”的都市型产业发展,形成可持续发展动力,引擎梅溪湖活力。

    其次,在产业体系的搭建上,金茂明确了梅溪湖应利用湘江新区主中心位置,建立产业新核,促进区域产业升级,同时,重点关注与湘江新区其他园区,特别是高新技术开发区及岳麓山大学城的竞合关系,从而形成了“一引领、三支柱”的核心产业结构,其中一期以科技研发、创新设计为引领,商务商业、企业总部、文化教育为支柱;二期以研发及高新转化产业为引领,智能设备、专业服务、医疗健康为支柱。一期二期充分联动,打造产业社区,打通区内产业协同,构建整体优势。

    最后,在产业的导入中,中国金茂协同政府一起发挥各自优势,不但储备了众多的优质产业资源,更加展现了强大的资源整合能力,实现了梅溪湖产业招商、服务、运营一体化。如今超千万平方米的城市开发、数十万人口导入、上百家产业落位就是这种模式成功的最好印证。

    4.运营基因

    “统一规划、整体开发、统筹运营、配套先行、一二级联动”,是中国金茂赋予梅溪湖的开发理念。在获取梅溪湖项目的初期,中国金茂曾经就滚动开发和整体开发两种不同的策略,进行过深入论证。最终,金茂以运营城市的格局,采用了投入更大、风险更大但项目开发速度更快、未来效益更大的整体开发策略,并通过配套先行,在片区倾力打造基础设施、园林景观配套、引入丰富的教育和医疗资源等措施,来迅速提升片区整体形象和区域价值。除了进行大规模的片区开发,金茂还在梅溪湖积极推进引领性项目的建设,二级项目开发总规模达342万平方米,涵盖研发中心, 5A甲级写字楼金茂ICC、金茂大厦,五星级酒店金茂豪华精选酒店,购物中心金茂览秀城,高档住宅金茂府、金茂湾、梅溪湖华府、梅溪湖玺悦等多样业态,成功树立产品标杆,拉升梅溪湖整体高品质地位。

    在项目的整体开发中,统筹管理、把控节奏也非常重要。针对“资金、工程、推地、营销”等核心开发环节,中国金茂进行了全周期的计划、实施、管控。比如通过充分研究市场,根据项目特性,确定整体开发思路与推地节奏,形成了项目全周期的推地方案;通过借力政府支持,深化事件推广,与政府联合举办元宵灯会、花卉节和文化艺术周等各项大型活动,深层次提升片区影响力;另外,金茂还通过创新股权合作、融资创新、商住捆绑等诸多招商模式,在全国范围内与房协、代理机构、金融机构、地产基金等单位合作,全方位拓展营销渠道。经过梅溪湖国际新城项目多年的运营,金茂团队积累了丰富的经验,也在政策研究、产业导入、城市规划、招商营销等领域培养了大批专业人才。

    正是在先进的开发理念和科学的统筹管理下,梅溪湖才得以高效兑现理想蓝图:一年内完成基础设施建设50%,三年内完成土地出让计划60%,五年完成总开发量的80%,八年完成500多家产业落位。中国金茂质量与速度并举,规模与品质同步,高速高质完成了开发建设任务,梅溪湖国际新城也以日新月异的城市形象变化快速得到认可,“一年成型、三年起势、五年成城、八年产城”,被业界盛赞为“梅溪湖模式”。

    5.协同基因

    在新城建设进程中,中国金茂展现了强大的协同能力,具体表现在:在政府支持下,以建设美好城市的共识,促进梅溪湖最优发展;与上百家优质企业友好协同,通过紧密合作高效率加速片区成熟;与大众同庆共乐,一起创造全生活周期和全工作周期的美好生活。

    可以推想,在长沙市委、市政府决定将梅溪湖打造成担当城市引领的片区时,决策部门对于“合作伙伴”的选择,无疑是苛刻而慎重的。中国金茂最终不负众望,梅溪湖国际新城呈现给社会的,是双方在创建两型社会、打造城市名片的高度共识,也是政企合作所实现的双方共赢。各级政府在权责范围内积极支持,加速公共配套设施建设、给予系列优惠政策、高效的行政审批等;金茂也以责任央企和城市运营商的身份,诚信履约,实施项目统一规划、整体开发、高效执行,快速打造城市形象,持续提升城市能级,实现了政府创造长沙新繁荣的城市理想。

    通过招商引资,金茂不但为梅溪湖引入包括中海、万科、建发在内的28家实力房名企,还引入了中冶长天、景嘉微电子等上百家产业客户。金茂与这些优质企业共襄盛举,一起将梅溪湖打造成为无限发展机会的热土,实现了入驻企业探索长沙更多发展可能性的投资理想。

    梅溪湖国际新城已发展成为长沙市新的城市名片,提升了长沙的城市品位和核心竞争力,更加提高了长沙市民的生活品质和幸福指数。金茂以品质配套建设,满足大众全周期的生活需求,以高端都市型产业,为大众提供有竞争力的职业机会,实现了大众宜居宜业的生活理想。

    6.品牌基因

    从新城初始到大城醇熟,中国金茂专注于因地制宜筑造精品,坚持以绿色健康为特色,以智慧科技为引领,专门成立绿建公司,实行绿色施工、绿色设计、绿色运营,通过绿色建筑、碳中和联盟、智慧社区、智慧能源站等,铸就梅溪湖成为绿色智慧城市典范。

    在绿色建筑方面,金茂聚焦绿色、节能和科技方面专业化运作,梅溪湖片区内交付的学校、绿方中心、金茂广场等多栋建筑均达到了绿色建筑的标准,在建筑的全寿命周期内,最大限度地节约资源,包括节能、节地、节水、节材等等,打造低碳理念的绿色生态宜居之城。

    2017年8月11日,中国金茂通过北京环境交易所,购买位于湖南城步南山的风电项目核证自愿减排量,用于抵消梅溪湖金茂持有的所有项目的碳排放量,实现了碳中和,中国金茂在此基础上,还联合湖南湘江新区管委会、北京环境交易所共同发起并正式成立长沙梅溪湖碳中和联盟,用节约下来的成本支持湖南的环保事业,这也是中国金茂绿色战略发展道路上的一个重要里程碑。

    再比如金茂与政府联合投入的梅溪湖区域能源站,总供能面积337万平方米,总投资5.6亿元。采用业内领先的“天然气冷热电三联供+污水源热泵+电制冷+燃气锅炉”复合式智慧能源系统功能,降低中间环节损耗,实现了能源的梯级利用。据科学估算,能源站每年节约标煤量达2134吨,减少排放二氧化碳达5762吨,相当于植树5.3万棵,节能环保效益显著。

    曾经的田园乡野沿着科技与智慧之路向上进化,在经济发展的同时还城市以青山绿水。时隔7年之后,梅溪湖绿色生态示范城区以评定等级为优秀的成绩,通过了由住建部安排、省住建厅和省财政厅组织的验收评审。科技推动发展,责任铸就品质,智慧引领未来,中国金茂的绿色智慧之路走的愈发稳健。

    结语

    说到底,城市是产业的集合,是人的聚合,是生活的融合。通过整合现有资源,综合地产开发、产业引入、持续服务为一体的城市运营,已成为中国金茂至关重要的企业标签。

    在梅溪湖国际新城,金茂秉承 “科学至上”的理念,精准切中了时代发展的逻辑;在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上,聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式,推动着城市的两大革新:高品质生活方式变革和高质量产业迭代升级。为城市发展探索出一条可持续发展之路,更好地满足人们对美好生活的向往,是中国金茂作为城市运营商不断思考和追求的目标。

    从运营角度更宏观的对待一座城市,城市、人、产业在梅溪湖国际新城得到了高度的平衡和融合,城市的价值才得以真正显现。而中国金茂的央企情怀、社会责任,真正浓缩到人们追求美好城市生活的实际需求这一点上。

    截至2019年8月底,金茂在全国累计落地17个城市运营项目,除了梅溪湖国际新城,还拥有上海北外滩、青岛中欧国际城、丽江金茂谷镇等代表项目。中国金茂全业务链式的高质量城市运营,促进了城市价值成长,同时“开发+持有”双轮并行也给金茂提供了多元化的收益模式,并且具有极强的抗周期性,为中国金茂的未来发展奠定了坚实的基础。

    1999年,黄浦江畔,中国金茂以中国首座超400米的智慧型摩天大楼上海金茂大厦,开启了上海浦东新区发展的帷幕;2009年,湘江之畔,中国金茂以“规划领先、产业创新、功能复合、环境友好、形象国际化”的运营方式全力打造梅溪湖国际新城, 塑造出最具活力的城市新中心,让长沙登上了世界的舞台。

    中国金茂在梅溪湖所展现出的城市运营高质量“速度”,不仅成为了一个“新城样本”,更是“让一座城代言一座城”,“让一座城爱上一座城”。

    在中国城市化的赛道上,中国金茂和梅溪湖国际新城“让湖南更湖南、让长沙更国际”,我们也豁然看清了湖湘大地上城市发展的无限可能。(朱丽萍) 

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