“十二五”期间，我省保障性安居工程资金缺口预计有600至700亿元，破解融资瓶颈自然是保障房建设的重中之重。随着国开行湖南省分行与省直有关部门启动“统一融资、分散建设;统一规划，分期实施;统一资源，统筹还款”新融资模式，300亿元预授信中首批资金已经到位——

　　保障房建设打开融资新通道

　　本报记者 陈淦璋 胡信松

　　10月23日，我省保障性安居工程300亿元国开行贷款项目首批借款合同，在长沙举行集中签约仪式。首批12个县市12.58亿元借款合同签订，标志着目前国内最大的保障性安居工程贷款项目启动。

　　“第二批30多亿元借款的前期工作已经就绪，预计年内可实现放款。”国开行湖南省分行行长王学东告诉记者，将依托新的融资模式实现滚动开发，成熟一批，办理一批，确保全省保障性安居工程建设资金需求。

　　“十二五”保障房资金缺口大，预计有600至700亿元

　　根据《湖南省“十二五”住房保障规划》，我省计划投资1795亿元，建设保障性住房和各类棚户改造房约160万套、10600万平方米，基本完成各类棚户区改造，新增发放廉租住房租赁补贴8.35万户，使城镇低收入住房困难家庭应保尽保，中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工及外来务工人员的居住条件得到明显改善。到“十二五”期末，全省城镇保障性住房覆盖面达到20%以上。

　　蓝图绘就，破解资金瓶颈成为当务之急。

　　单纯财政投入，显然无法满足庞大的资金缺口。省保障性安居工程投资有限公司总经理徐德智介绍，“十二五”期间，算上中央和省级补助以及地方自筹，能够筹集资金1000多亿元。“也就是说，全省‘十二五’期间保障房建设的资金缺口有600至700亿元。”

　　省保障性安居工程投资有限公司(以下简称“省安居投资公司”)去年11月成立，这是省政府成立的唯一省级保障性安居工程投融资平台。

　　国家近两年要求清理地方政府融资平台，唯独力挺保障性住房融资，省安居投资公司成立更具现实意义。国家有关部委明确提出，支持成立负责保障房建设、运营、管理的专门企业，除资本金外，以银行贷款、发行企业债券、社会投资等方式来筹集资金。

　　王学东说：“国开行始终关注政府热点，雪中送炭。保障性安居工程一头连着民生，一头连着发展，是‘稳增长、惠民生、促和谐’的具体举措，开行已将其看做重要的业务板块。”去年12月，国开行对省安居投资公司预授信300亿元，成为省内首家、也是目前唯一一家对湖南保障房建设进行大额授信的银行。

　　“模式化”融资，资金投放快、贷款风险低

　　房地产开发是一个耗资大、周期长的过程，而保障性住房福利性的特点，决定了其不可能获得高利润回报。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，如果其开发融资方式选择银行信贷，必然要求政府以显性或隐性的担保身份介入。

　　此次以新的融资模式签订的12.58亿元借款合同，政府部门积极介入，实现了国开行300亿元预授信的首笔“落地”。

　　新的融资模式，可以概括为“统一融资、分散建设;统一规划，分期实施;统一资源，统筹还款”，即，由省统贷平台(省安居投资公司)作为借款主体统一向银行融资，与银行签订借款合同，并负责统筹偿还借款本息;省统贷平台再委托县市政府实施项目建设。体现在签约流程上，由省安居投资公司联合县市投融资主体(如县市城建投公司等)，与国开行签订3方协议。

　　王学东介绍，以省统贷平台作为借款主体，实际代表的是省级信用，相比县市投融资平台的信用等级更高，银行也更愿意放款。2005年，国开行湖南省分行就通过省级平台，提供150亿元县域经济贷款，实现湖南全省122个县市区的全覆盖，有力促进了县域基础设施和产业园区的建设。

　　而在新模式下，县市政府找国开行融资，不再需要编写复杂的项目评审报告，走漫长的风险评估流程，只需落实最基本的行政许可，再报省安居投资公司核准、国开行审批通过即可，放款流程大大加快。今天签约的12个县市13个项目，都是按这一流程操作，通过扫清融资机制障碍，“模式化”已然成形。

　　在还款来源上，具体由县市财政局牵头组织住房保障等部门、投融资主体和项目建设单位统一筹集。为了控制贷款风险，新模式还要求县市借款人提供项目以外的经营性资产作为抵押物，同时还设计了应急还款方式：一是设立省级还款周转金制度，二是省财政厅通过县市当年往来资金结算进行扣缴，年终一并予以清算，有利于降低违约风险。

　　拓宽保障性安居工程建设融资渠道

　　我省的保障性安居工程建设已进入全面提速阶段，除国开行300亿元贷款之外，还需要进一步拓宽融资渠道，扩大融资规模。

　　国家发改委去年6月下发通知提出，可以通过投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。副省长韩永文指出，要进一步研究发行企业债券的政策和条件，全方位拓展融资渠道。

　　“债券市场融资成本更低，对于保障房项目更为合理。”一商业银行人士表示，以3年期贷款为例，目前银行贷款基准利率达到6.15%，而5年期企业债券利率只在5%上下。

　　副省长韩永文介绍，我省正积极争取社保基金、保险资金和银行间债市支持，加快资金引入，为保障性安居工程建设服务。据了解，我省已选择数个条件较好、符合要求的保障性安居工程项目，与全国社会保障基金理事会对接，预计年内有望取得实质性突破。全程参与此事的徐德智表示：“发挥省级平台作用，我们今后将继续加强自身融资平台建设，积极主动对接项目，参与融资准备。”

　　而另一融资渠道，是选择房地产信托投资基金(REITs)。REITs是通过信托或公司方式汇集投资者的资金，再投资于能够产生稳定现金流和收益的房地产项目，并将收益分配给投资者。美国1960年率先推出REITs，现已在全球20多个国家和地区得到运用。国开行湖南省分行相关专家介绍，廉租房的投资回收期较长，但租金收益的连续性和稳定性可以保证，从而吸引倾向于稳健投资的投资者，REITs对拓宽保障性安居工程的融资渠道也值得关注。

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