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长沙城市综合体进入“战国时代”
2012-08-07 23:25:58 湖南日报     [作者:陈淦璋 胡信松]     [责任编辑:彭彭]      字体:【

  逾30个项目正处于建设高峰期,体量超过2000万平方米——

  长沙城市综合体进入“战国时代”

  本报记者 陈淦璋 胡信松 通讯员 卢杨屾

  城市综合体,在长沙已遍地开花。 尽管这些城市综合体尚处于建设高峰期,还未全面上市,但业界已开始对“长沙究竟装得下多少城市综合体”进行理性思考。

  超过30座综合体“城中造城”

  有人把城市综合体比作“城市之心”。其汇聚了商业、办公、居住、休闲娱乐等城市功能,“城中造城”,迅速成为一片区域的新中心。纽约洛克菲勒中心、东京六本木、巴黎拉德芳斯等莫不如此。

  在长沙,自2010年底开始,城市综合体建设陆续发力。据湖南大学建筑学院院长魏春雨观察,现在的发展趋势,正处于建设高峰期,还未进入实质性的商业运营阶段。

  长沙究竟冒出了多少个城市综合体?官方未给出准确统计。有商业研究机构分析,全市至少有26个大型城市综合体项目在建或面市,总建筑面积接近2000万平方米,其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。

  “业内较为认可的数字是超过30个,普遍具有商业、写字楼、住宅等3种以上业态,且多是超过百米的超高层建筑。”湖南省房地产业协会专家委员会委员乐兵告诉记者。他细细数来,湘江东岸有北辰三角洲、复地崑玉国际、开福万达广场、华远华中心、保利国际广场等,河西有奥克斯广场、世茂铂翠湾、绿地中央广场等,城南有运达中央广场,还有喜盈门范城、恒广欢乐世界、华晨世纪广场等。

  综合来看,这些密集涌现的城市综合体,普遍为大体量,单个建筑面积没有低于40万平方米的,并对外宣称将引进洲际、凯悦、凯宾斯基等国际顶尖酒店品牌。同时,不仅有地产巨头涉足,省内房企也纷纷进军这一领域。

  “群雄并起”是经济发展的产物

  繁荣的五一商圈周边,开福万达广场拿下西长街地块,华远华中心敲定坡子街地块,香港九龙仓集团运营东牌楼地块……长沙旧城改造城市中心,吸引众多地产巨头纷纷涌入。

  “城市发展与房地产业结合在公共属性较强的领域,必然诞生城市综合体。” 魏春雨认为,城市综合体改变的是城市肌理,有利于改善城市功能,盘活城市发展滞后区域。

  按照城市化发展规律,当人均GDP达到4000美元时,具备发展城市综合体的初步条件;当人均GDP达到1万美元时,将进入城市综合体快速发展阶段。长沙人均GDP突破1万美元之前,城市综合体的开发基本上还是一片空白,真正意义上的甲级写字楼也不多。据了解,数家外资银行进入湖南获批后,一度为寻觅合适的写字楼而四处奔波。人均GDP突破1万美元之后,城市综合体便如雨后春笋纷纷冒出。

  当然,不仅是长沙,在国内不少二三线城市,城市综合体都是这两年蔓延开来的。成都在建的城市综合体接近100个,而据中国购物中心产业资讯中心预计,珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积去年的增幅超过八成。

  政策面也促成了城市综合体的大举扩张。2011年无疑是房产“政策调控年”,整个行业正在进行更为艰难的战略选择。湖南省房地产业协会首席经济学家王义高认为,当住宅型房地产10年黄金开发期即将过去时,开发商要实现转型,寻找新的增长点,这就必然进入“城市综合体”这一领域。

  长沙容得下多少城市综合体

  对于长沙的城市综合体而言,可以预见的是,未来的5至10年将是一个竞争相当激烈的年代。

  且看商业体量。据不完全统计,长沙五一商圈的大型商业网点总面积约22万平方米。而长沙不少城市综合体的大型购物中心,面积就超过20万平方米,能轻松装下整个五一商圈。对此,有业内人士发问:当30个五一商圈大小的卖场集中出现时,将会是怎样的情景呢?

  “我认为,城市综合体的住宅部分将面临更大的竞争压力。”乐兵表示,湘江东岸的项目中,豪宅每平方米均价接近2万元,随便买个150平方米就要300万元。而实际上,300万元在长沙能买一套不错的别墅了。据他了解,湘江东岸一行业龙头已对项目作出延期开业的决定,主要是调整定位,扩充写字楼体量,缩减豪宅体量。

  不少业内人士在接受记者采访时指出,城市综合体数量众多并不可怕,可怕的是开发商没有成熟的后期商业运营模式,搞“一锤子买卖”,将同质化的产品推向市场。

  城市综合体的核心,强调建筑内部“人场、气场、钱场”的汇聚和流动,更在于这栋建筑背后的文化、灵魂、生命力和竞争力。东京六本木城市综合体,形成了以文化艺术为核心的主题,不仅是建筑地标,更是日本青年一代的精神地标。

  王义高表示,把城市综合体简单当产品看待,造成“鱼目混珠”,结果配套设施、停车场和其他休闲产业都名不符实,这样的物业很可能成为城市“败笔”,他建议,政府层面有必要对大型和超高摩天大厦开始新的标准审核。

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