城镇居民购买农民住宅不受法律保护

　　本报记者 李军 通讯员 张跃飞 罗龙辉

　　【判决结果】益阳市赫山区人民法院对一起确认合同房屋及土地转让无效纠纷案，最近进行一审宣判，确认被告陈曙光与原告陈锡群签订的房屋及土地转让协议无效。判令被告返还原告房屋、宅基地、自留山、自留地及责任田，原告返还被告15000元，赔偿被告损失2643元。

　　【案情回放】现居广东省珠海市的陈曙光，系国家公务员，原籍益阳市赫山区衡龙桥镇水口庙村。

　　2006年9月，陈曙光与其老家的侄儿陈锡群签订协议，约定由陈锡群将一栋砖瓦结构平房的所有权、房屋宅基地及自留山、自留地、责任田的管理权及使用权转让归陈曙光所有，陈曙光为此支付陈锡群15000元。

　　事后不久，陈锡群偶然得知这一转让行为是法律禁止的，便要求陈曙光返还房屋和土地，并愿意退款，但遭到拒绝。陈锡群遂诉至法院。

　　【争议焦点】城镇居民购买农村集体土地、农民住宅是否受法律保护。

　　【法官说法】审理本案的赫山区法院法官黄永忠说，物权法第一百五十三条指出，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　土地管理法第八条，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

　　根据上述法律，农村宅基地和自留山、自留地等土地所有权归集体经济组织，使用权归集体经济组织内的成员。农村房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含宅基地使用权。村民对宅基地及其他集体所有的土地只有使用权，擅自将其卖及给城镇居民的行为不受法律保护。

　　1999年，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2007年，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，2008年，《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　本案原告的宅基地和自留山、自留地、责任田属于水口庙村集体所有。被告非该村集体经济组织成员，原告向其转让宅基地和集体土地的管理权和使用权，违反了有关规定，不受法律保护。根据合同法第五十二条，原、被告之间的房屋及土地转让协议无效。

　　合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　【温馨提示】人多地少是我国的基本国情。要保证经济社会可持续发展，就必须实行严格的土地管理制度。近年来，一些城镇居民购买农村集体土地及农民住宅的现象屡禁不止，这不仅违规，而且不受法律保护，一旦发生纠纷将使当事人承受不必要的损失!